Epidemia koronawirusa a najem powierzchni handlowych

1 kwietnia 2020

Od kilku tygodni nasz kraj zmaga się z pandemią COVID-19. Powszechne zagrożenie dla zdrowia, a nawet życia Polaków oraz regulacje prawne mające ograniczać rozprzestrzenianie się epidemii spowodowały niespotykaną dotychczas zmianę w otoczeniu działalności gospodarczej. Coraz dalej idące środki prawne mają chronić nasze bezpieczeństwo i spowolnić przyrost zachorowań, z drugiej jednak strony utrudniają a czasem wręcz uniemożliwiają prowadzenie działalności handlowej i usługowej. Przedsiębiorcy borykający się ze skutkami epidemii stają zatem w obliczu niewywiązywania się z zobowiązań kontraktowych. Poniżej zajmiemy się wpływem epidemii koronawirusa na stosunki najmu lokali handlowych.

Począwszy od 14 marca 2020, Minister Zdrowia wydał szereg rozporządzeń wprowadzających na terenie całego kraju ograniczenia w prowadzeniu działalności skierowane do najemców powierzchni handlowych. Według stanu prawnego obowiązującego 31 marca 2020 r., mamy do czynienia z całkowitym zakazem prowadzenia działalności handlowej przez najemców w obiektach powyżej 2000 m2, z wyłączeniem najemców wymienionych w punkcie §6 ust3. pkt 1) Rozporządzenia Ministra Zdrowia z 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii. Pojawia się zatem pytanie, w jaki sposób regulacje te oraz towarzysząca im faktyczne zagrożenie dla zdrowia ludzkiego wpływają na stosunki cywilnoprawne pomiędzy stronami umów najmu lokali użytkowych?

Co do zasady strony umowy najmu powinny wykonywać swoje zobowiązania zgodnie z umową. Do podstawowych obowiązków stron należą opłacanie czynszu przez najemcę oraz udostępnienie przez wynajmującego lokalu i utrzymanie go w stanie przydatnym do określonego w umowie użytku przez cały okres najmu. Jednak w sytuacji obecnego zagrożenia, przynajmniej w niektórych przypadkach jest to niemożliwe. Jeśli najemca powierzchni handlowej jest objęty zakazem prowadzenia działalności handlowej w użytkowanym lokalu na podstawie powołanego wyżej Rozporządzenia Ministra Zdrowia, nie ma on możliwości korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. W tym miejscu należy postawić pytanie, czy powyższe stanowi okoliczność za którą odpowiedzialność ponosi najemca lub wynajmujący? Zgodnie bowiem z art. 471 Kodeksu cywilnego, dłużnik nie odpowiada za szkodę jeśli niewykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności za które nie ponosi on odpowiedzialności. Taką okolicznością może być działanie tak zwanej siły wyższej, którą można określić jako zdarzenie uniemożliwiające należyte wykonanie zobowiązania umownego, niemożliwe do przewidzenia przez strony przy zawieraniu umowy i którego skutkom strony nie mogą swoim działaniem zapobiec już w trakcie obowiązywania umowy. Sąd Najwyższy w sprawie IV CKN 629/00 zauważył, że siła wyższa musi być zdarzeniem zewnętrznym w stosunku do powołującego się na nią podmiotu, a stan określany w ten sposób powinien istnieć obiektywnie, a więc musi być widoczny i sprawdzalny dla nieuprzedzonego obserwatora (nie może być np. wytworem wyobraźni). Naszym zdaniem, epidemia koronawirusa, związane z nią zagrożenie dla zdrowia osób przebywających w lokalach handlowych oraz ogłoszone przez rząd nadzwyczajne ograniczenia w prowadzeniu działalności gospodarczej powinny być postrzegane jako siła wyższa, za którą żadna ze stron umowy najmu nie ponosi odpowiedzialności. Tym samym, w okresie występowania siły wyższej, najemca objęty zakazem prowadzenia działalności może zwolnić się od odpowiedzialności za brak zapłaty czynszu, a wynajmujący może odmówić udostępnienia lokalu najemcy w takim okresie w celach handlowych (np. w celu uzupełnienia przez niego towaru). Należy jednak pamiętać, że zgodnie z art. 473 Kodeksu cywilnego, poszczególne umowy mogą określać odmienny rozkład odpowiedzialności stron poprzez oznaczenie kategorii okoliczności, za które dana strona ponosi odpowiedzialność lub zostaje z niej zwolniona. Zatem z ostrożności należy podchodzić do każdej umowy najmu indywidualnie.

W zakresie rozważań o sile wyższej, nie podzielamy pojawiających się gdzieniegdzie głosów, jakoby ryzyko prawne wystąpienia epidemii koronawirusa obciążało najemców powierzchni handlowych, z uwagi iż to oni są adresatem ograniczeń w prowadzeniu działalności wprowadzonych w Rozporządzeniach Ministra Zdrowia. Takie podejście uważamy za niewłaściwe, ponieważ ignoruje ono powołaną wcześniej normę wynikającą z art. 471 Kodeksu cywilnego. Fakt wprowadzenia przez rząd ograniczeń adresowanych konkretnie do najemców powierzchni handlowych (z pominięciem właścicieli) nie oznacza, że tym samym można im przypisać odpowiedzialność (czy obarczyć ryzykiem prawnym) za wystąpienie tej okoliczności. Jest ona niezawiniona w żaden sposób przez najemcę i może prowadzić do niezawinionej niemożliwości świadczenia (art. 495 Kodeksu cywilnego), w postaci zapłaty czynszu za okres objęty zakazem prowadzenia działalności handlowej przez najemcę. Ponadto, sądzimy, że zakaz prowadzenia działalności przez najemców nie oznacza, że wynajmujący mogą swobodnie udostępniać lokale objęte tym ograniczeniem zgodnie z umową najmu na dotychczasowych zasadach, gdyż potencjalnie mogłoby to rodzić ich odpowiedzialność za naruszanie norm porządkowych obowiązujących w czasie trwania epidemii. Okoliczności wywołane w stosunku prawnym pomiędzy stronami umowy przez epidemię należy traktować (co do zasady) jako zwalniające obie strony umów najmu z odpowiedzialności za ewentualną szkodę. W związku z powyższym, wydaje się także uprawniona możliwość wypowiedzenia najemcy umowy najmu przez wynajmującego (np. w celu wynajęcia lokalu podmiotowi nieobjętemu zakazem prowadzenia działalności), pomimo wystąpienia siły wyższej, także bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku określonym w art. 687 Kodeksu cywilnego (zwłoka w zapłacie czynszu), chyba że co innego wynikałoby z zapisów konkretnej umowy najmu lub zastosowania nowych przepisów procedowanych aktualnie przez parlament (o których będzie jeszcze mowa poniżej). Siła wyższa powinna bowiem zwalniać z odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez niewykonanie zobowiązania, ale nie powinna pozbawiać drugiej strony jej kodeksowego uprawnienia do zakończenia stosunku prawnego.

W związku z epidemią koronawirusa, zastosowanie może znaleźć także klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków (rebus sic stantibus) przewidziana w art. 3571 Kodeksu cywilnego, którą można zastosować, gdy spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawieraniu umowy. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, na żądanie zobowiązanego sąd może, po rozważeniu interesów stron, oznaczyć inny niż uzgodniony sposób wykonania zobowiązania, zmienić jego wysokość lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Z oczywistych względów praktyczne skorzystanie z tego instrumentu może być czasochłonne i w przypadku dalszego rozwoju epidemii okazać się nieadekwatne do zagrożenia nagłej utraty płynności przez najemcę.      

Rozwiązania tarczy antykryzysowej

Powyższe rozważania wymagają uzupełnienia o informację o zmianach prawa przyjętych przez parlament. 31 marca 2020 Sejm odrzucił poprawki Senatu do nowelizacji tak zwanej specustawy o tarczy antykryzysowej, tym samym aktualny w zakresie rozważań o najmie powierzchni handlowych pozostaje projekt ustawy o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw przyjęty przez Sejm. W miejsce wcześniejszej propozycji obniżenia czynszów najmu (dla najemców objętych zakazem prowadzenia działalności handlowej) o 90% dotychczasowej wysokości, przewiduje on aktualnie w art. 15ze, że w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Warunkiem do skorzystania przez najemcę z takiego zwolnienia z zobowiązań ma być późniejsze złożenie wynajmującemu bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności, przedłużony o sześć miesięcy. Taka oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Jeśli w tym terminie najemca nie złoży oferty, przepis o zwolnieniu z zobowiązań w okresie obowiązywania zakazu przestaje wiązać wynajmującego, czyli może on dochodzić zapłaty czynszu za okres epidemii oraz dysponować swobodnie przedmiotem najmu po zakończeniu umowy. Ponadto, w ust. 4 art. 15ze projektu specustawy antykryzysowej zastrzeżono również, że powyższe przepisy nie uchybiają właściwym przepisom Kodeksu Cywilnego regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.

Pomimo zrozumiałego celu powołanej wyżej regulacji, przepisy te budzą pewne wątpliwości interpretacyjne. W pierwszej kolejności, wydaje się że wbrew użyciu sformułowania „zobowiązania wygasają” nie chodzi o wygaśnięcie samych umów najmu, bo przepis przewiduje ponowne aktywowanie umów na dotychczasowych zasadach najpóźniej w ciągu trzech miesięcy od ustania zakazu prowadzenia działalności, a trudno uznać w polskim systemie prawa cywilnego instytucję automatycznego wygaśnięcia umowy wraz z jej ponownym aktywowaniem po upływie pewnego okresu i przedłużeniem jej na kolejny okres. Wygaśnięcie umowy obligowałoby najemcę do opróżnienia lokalu i oddania go do dyspozycji wynajmującemu, co raczej nie było zamiarem ustawodawcy. Należy zatem przyjąć, że ustawodawcy chodziło o czasowe wyłączenie zobowiązań, które mają nie obowiązywać pomiędzy stronami nadal ważnej umowy przez określony czas (niejako „zamrożenie” umowy). Tym samym przepis przewiduje zwolnienie najemcy z opłat z tytułu najmu (zatem także z opłat eksploatacyjnych) przez okres obowiązywania zakazu, a równolegle wynajmującego z obowiązku zapewnienia lokalu w stanie przydatnym do określonego w umowie użytku (zatem także z obowiązku ochrony lokalu najemcy, jeśli umowa to przewidywała). Tutaj pojawiają się wątpliwości dotyczące sytuacji, w której w ograniczonym zakresie najemca chciałby skorzystać z lokalu np. dla przechowania dotychczas sprowadzonego towaru. Czy w takiej sytuacji, wynajmujący ma obowiązek udostępnienia lokalu na życzenie najemcy, gdy ten potrzebuje sprawdzić towar, czy nawet wymienić jego wadliwą lub zbędną część? Czy z tytułu udostępnienia lokalu na przechowanie towaru, wynajmujący nie powinien jednak otrzymać od najemcy jakiegoś świadczenia (np. części opłaty eksploatacyjnej)? Płatności z tytułu umowy będą przecież czasowo wyłączone, a w takim przypadku trudno mówić o roszczeniu wynajmującego za ograniczone, bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu, jeśli same umowy najmu nie wygasły. Pewna niejasność dotyczy także odesłania do przepisów Kodeksu cywilnego w ust. 4 art. 15ze nowelizacji specustawy. Kodeks cywilny nie reguluje wprost „stosunków zobowiązaniowych stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej”. Wydaje się, że w tym odesłaniu ustawodawcy może chodzić o powołane wcześniej przepisy o okolicznościach za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności (art. 471 Kc), niezawinionej niemożliwości świadczenia (art. 495 Kc) czy nadzwyczajnej zmianie okoliczności (art. 3571 Kc).

Rozprzestrzenianie się epidemii i związana z nią „gorączka regulacyjna” wymagają przeglądu stosunków najmu i zmiany podejścia do ich prowadzenia, szczególnie w obiektach handlowych objętych ograniczeniami. Wymagają też dalszego, uważnego śledzenia zmian w prawie.